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【央视新闻客户端】
曙光初现?机构眼中的地产行业有新信号。
随着A股房地产上市公司2025年度业绩预告在近期密集披露 ,行业过去一年的经营全景逐渐浮出水面 。在中信证券研究团队看来,业绩下滑是过去几年房地产市场调整的客观呈现结果。
多家券商研究所认为,当前市场正浮现出不容忽视的积极信号,包括主要城市的二手房挂牌量下降;融资政策持续改善;房企化债也在持续推进。
展望2026年 ,分析师表示,房地产市场止跌回稳的条件已经具备,政策与基本面有望形成共振 ,推动重点城市销售寻得新均衡 。
房企业绩仍然承压
近期,多家房地产企业披露2025年度业绩预告,市场对行业的关注度再次升温。数据显示 ,截至1月31日,A股地产板块共有78家企业发布业绩预告或快报。
根据中信证券研究所房地产与物业服务行业团队的统计,在已披露预告的公司中 ,预亏的上市房企占多数,共有58家,合计归母净亏损在2397.5亿—2060.4亿元区间 。另有5家公告预减 ,合计归母净利润在22.7亿—25.4亿元区间,较2024年利润103.2亿元下降75%—78%。
在业绩预喜方面,截至目前有6家公司公告将会增长,合计归母净利润在17.6亿—19.4亿元区间。
此外 ,有18家公司尚未发布业绩预告,这意味着其全年业绩同比变动幅度在-50%至50%之间,中信证券研究团队测算这类公司2025年业绩合计在67.9亿—203.7亿元区间 。
综合以上所有已披露及测算数据 ,中信证券研究团队表示,A股地产板块2025年归母净亏损在1984.2亿元—1455.0亿元区间。作为对比,该板块在2024年归母净亏损为1614.0亿元。
谈及业绩下滑原因 ,中信证券研究团队认为这是过去几年市场调整的客观呈现结果。国家统计局数据显示,截至2025年12月,70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和221.3% 。结转项目毛利率下降 ,针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因。
市场正呈现积极信号
尽管业绩数据仍处于调整区间,但多家券商研究所分析认为,房地产市场的多重积极信号正在累积。
“利润表是企业历史情况的反馈 ,当前市场也出现一些积极信号 。主要城市二手房挂牌量略有下行;《求是》杂志发表文章,强调房地产政策应一次性给足,尽可能缩短市场调整的时间,也有效提振了购房人的信心。 ”中信证券研究团队表示。
申万宏源房地产团队表示:“房企最困难时期或将逐渐过去 ,这源于一方面,我们认为我国房地产基本面底部正逐步临近,在行业深度调整4年多后 ,我国新开工自2021年高点以来已下降75%,已显著超过美国 、日本和德国降幅50%—70%,我国二手房房价自2021年高点以来已下降40% ,也已显著超过1970年至今42国平均跌幅34%;另一方面,我们认为主流房企存货减值压力逐步得到释放,2019年至2025年上半年主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达8% 。”
华泰证券研究团队详细分析基本面时表示 ,2026年开年核心城市二手房需求边际改善,供给压力缓解。一方面,元旦后二手房成交量持续改善 ,第二周、第三周、第四周成交面积环比增幅分别为29% 、5%、5%,三周周均较12月周均增长9%。累计同比来看,1月1日至25日22城二手房备案面积同比下滑2%,较上半月同比15%的降幅明显收窄 。
另一方面截至2026年1月25日 ,重点20城、一线城市挂牌量持续下降,环比前一周均下降0.6%,较2025年10月末(2025年内高点)分别下降3.3% 、6.3% ,供给压力有所减轻。
在政策面,华泰研究团队认为,融资政策改善 ,需求侧政策预期升温。比如2025年12月24日,北京出台新一轮房地产政策,对限购和公积金等政策进行优化 ,参考北京力度,上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间,市场对此存在政策预期 。
在信用面方面 ,华泰研究团队分析称,龙头房企信用压力缓释,其他公司化债持续推进。据其统计,重点15家房企2025年累计削债3246亿元 ,其中境内、境外债分别削减283亿元、2963亿元。
2026年企稳可期
伴随房地产行业历经深度调整后,未来将走向何方?多家券商研究所认为,随着政策效力持续显现、市场供需趋于平衡 ,行业止跌回稳的基础正在夯实。
国泰海通研究团队表示:“由于2025年岁末销售并未实现翘尾效应 。我们认为,2026年销售基数继续下移,前期风险部分释放。与此同时 ,行业供给缩量提质,新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断,我们认为2026年重点城市销售有望寻找均衡点 。行业供需格局逐渐稳定。”
前述申万宏源房地产团队预计优质房企盈利修复正当时 ,“考虑到我国房地产行业基本面正逐步临近 、近期政策面基调更趋积极,以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化,我们预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升 ,推动后续结算端业绩触底回升,盈利修复正当时。”
前述中信证券研究团队表示,总体来看,2026年房地产市场具备止跌回稳的基础 ,房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键 。
其分析称,我国居民部门的现金流量表保持良好,宏观经济健康向上 ,这也是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气。“政策力推住宅价格止跌,加上商业地产资产增值,我们相信房地产板块的主体信用风险已经开始退潮。当行业的主要融资性现金流入 ,从以信用债为主转向以项目融资为主之际,企业资产和负债错配的矛盾就正在得到解决 。 ”
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